１、大規模修繕工事は長期修繕計画に基づいて引き渡し後１２年を目途に実施されています。この工事の周期として１２年と言うのが世間相場になっています。この１２年はどこでどうして１２年になったのか？私には分かりにくいところがあります。おそらく修繕を要する外壁、屋根の防水工事、設備関係の更新などを考えて１２年ということになっているのかも知れません。
修繕積立金はこの長期修繕計画に基づく将来において必要となる工事代金をベースとして算出されていますので、将来の工事代金が誤っていると修繕積立金の金額も間違っているのではないかと考えてしまいます。
２、ここで注意しないといけないのは、長期修繕計画を作成したのは分譲事業者あるいは管理会社となりますが、それに拘束力はありませんから、管理組合で見直すことはいくらでもできるということです。そのマンションでの一つの参考として考えればよいのです。
３、では見直す場合にどのようなことをすれば良いのかです。管理組合内でそのような作業をすることは無理と思ってください。マンションの住人には建築の専門家もいますが、自分のマンションのことについて調査診断することは避けたほうがよいと思います。なぜなら、うまくいって当たり前、うまくいかなかった場合は何を言われるかわからない。さらに工事業者との関係が出てくると良からぬ噂を囁かれることもあるでしょう。ですから、私は第三者のコンサルに依頼することをお勧めするのです。しかし、昨今コンサルを選定するのもなかなか難しくなっているようです。そこは信頼できるコンサルを見つけるしかないでしょう。
４、見直すタイミングは管理組合で区分所有者の中から問題意識を持った人が意見を言い出した時が一つのタイミングではないかと思います。５年でも１０年でもかまいません。大規模修繕の内容が大きく変わるかも知れないのです。よく言われるのは賃貸マンションでは１２年に大規模修繕工事をしているとは限らないという事です。
５、国交省から新築マンションの修繕積立金ガイドラインが出ていますので参考にすれば良いでしょう。
６、社団法人建築の設備維持推進協会（ＢＥＬＣＡ）から建築物のＬＣ評価用データ集が発刊されています。この本は建築物や設備のライフサイクルのデータを示してくれています。例えば、外壁タイルのモザイク工法では５年で３パーセントの不具合は経年劣化と見るとしています。この数値を一つの基準として改修業者は工事見積りを出しているようです。それで実際に工事に入る前に建物診断をすると意外に不具合箇所が無かったり、逆に多くあったりするのです。と言う事は一概にすでてのマンションにおいて１２年を守る必要性は無いのではないかと思います。話は元に戻りますが、長期修繕計画や積立金については個々のマンションで検討すれば良いのです。
７、検討するのは区分所有者ですが、一部の人が決めて行くのでは無く情報をみんなで共有しながら進めていくことが肝要です。マンションは区分所有者の共有財産であることをお忘れなく。
以上