１ 低層階の１，２階が店舗で中高層階が住戸という形態がこの複合用途型ですね。相談を受けるケースが増えています。住居専用マンションとの基本的な違いは所有目的が違うという事です。住まいとして使用するのと営業つまり収益をあげることを目的として使用することの違いです。これは決定的に違います。この二つのグループの調整は簡単ではありません。
２ 正直言いまして、問題が起こってしまうとまとめるのは非常に難しくなります。もめる元になるのは管理費が㎡単価で１対３の割合になっているとか、店舗の客の違法駐車や夜遅くまでの営業による騒音、さらには飲食店のダクトからの匂いなど様々です。管理組合においても住宅部会と店舗部会があり管理費等も全体管理費等と部会あるいは住宅部管理費とか店舗部会管理費と言う形で分類されています。そして全体管理費として全区分所有者が負担する項目もあります。
３、さて今私はこれはどう考えればよいのかと検討していることがあります。私見として言わせてもらいもす。
一階店舗は公道に面していることが多いですね。公道とマンションの建物との間にはマンション敷地があります。店舗の入り口も外部から直接入店できるようになっていたりします。そんな構造の場合、店舗入り口に接する敷地部分はアスファルト舗装でしょうか。そうではなくタイル舗装などで施工されていませんか。その部分が耐用年数とか汚れが目立つようになった時に改修工事が必要となりますね。この改修工事は店舗の営業という観点からのものがほとんどだと思います。また、店舗部分を購入した人が新規店舗として開業するという事だったら玄関周りをきれいにしたいというのはごく当然のことでしょう。
そこで、この改修工事は出来るのか出来ないのか、です。マンション敷地は共有部分つまり共用部分です。共用部分の改修工事は修繕工事として管理組合の総会承認が必要です。改修工事は傷みがある場合に建物などの維持管理として管理組合が実施するものですので一店舗の意向で進める訳にはいかないという結論が出てきます。
しかし、店舗という用途からすると玄関周りは重要と思います。ですからこうしたケースでは管理規約において「店舗の負担工事として事前に工事内容を管理組合に提出させて組合の承認を得ることを条件として改修工事を許可する」ことにしてはどうかと思います。
店舗によっては開口部の大きなものもあり、出入り口のドアやシャッターの更新、取り替えなどを必要とすることもあります。そのような場合も本来であれば共用部分に当たるところですから簡単ではありませんが、管理組合への事前届出によって許可することができるようなルール作りも良いのではないかと思います。
以上