専用使用権とは

専用使用権は法律に規定されている権利ではありません。このことは、かつて法律で定義づけようとしたこともありましたが、社会の中で多種多様な専用使用権が成立していたことで一律に定義づけることはできないということであきらめたということがありました。
そういうことですので専用使用権は関係者の合意によって内容が決められるものとなったのです。とは言っても最低限の共通事項はあります。
それは共用部分あるいは共有敷地の特定の箇所を何らかの使用目的をもって、利用者が排他的に使用できる権利として共有者間の合意によって定められる権利というものになると思います。

内容を見てみます

専用使用権には有償のものと無償のものがあります。有償は駐車場、無償はバルコニーがその例として挙げられます。
有償となるのは共有部分を特定の人が使用できることに対する対価と考えればよいでしょう。また無償になるのはすべての人が専用使用できるところは無償としても問題ないということでしょう。
次に使用目的です。ただ単に専用使用権が設定されているということは無いと思います。例えば駐車場として、自転車置き場として、トランクルームとして、店舗前の通路・置き看板設置場所として、とか明記されています。
以上の内容は共有者間の合意によるのですが、いつ合意するのかという問題があります。

どの段階で権利設定がされるのか

分譲時に設定されることがほとんどです。
つまり管理規約で定められていることで購入時の承認事項として合意したということになります。分譲後の定めはどうなるでしょうか。一つは管理規約の変更で新たに専用使用権を設定することになります。ここで問題は区分所有者の共有部分の管理に関する合意であるとすると全員合意が必要ではないかと考えるのですが、一応規約での設定を認めることとしましょう。

無償が有償になるか

合理的根拠があれば専用使用権者の承諾がなくとも総会で有償とすることはできます。
規約の変更が必要であれば特別多数決議が必要です。

専用使用権の時効取得

、
私が担当している訴訟で相手方から」時効取得の主張が出されましたが、難しいと思います。

以上ですが、今回は専用使用権の問題点を指摘しました。