外壁タイルの剥離  事業者責任は?

分譲マンション外壁のタイル剥離問題について事業者(売主)に対する関係でどのような考え方(法
律問題として)をするのかについて考えました。

   請求できる根拠を探す。
   第一 瑕疵担保責任を使えるのかを考えます。
   1、この瑕疵担保責任というものを説明します。
     民法の売買契約や請負契約において規定があります。
     ① 売買は、民法566条、570条
      隠れた瑕疵には、知った時から1年以内に請求することとされています。
     ② 請負は、民法635条、638条
      建物の瑕疵は、引渡し後5年間担保責任を負います。
      この責任は、契約関係にある当事者間の責任です。担保責任は売主と買主、注文者と施工業者という      当事者間での問題となりますから、マンションの場合は売主との契約しかありません。
       そして、これらの規定は任意規定であって、契約によって変更が可能となります。
     皆さんご存知のように、売主の担保責任は、引渡後2年とか10年とかになっているのは、民法の規定     に従わないという契約が優先されていることになります。
     こうした、担保責任は、無過失責任を負うことになるので、請求する側は客観的に瑕疵があることを主     張すれば良いのです。

   2、瑕疵担保について「住宅品質確保法」と「住宅瑕疵担保履行法」が制定されたことで、大きく変化しま     した。
     品質法では、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分につき、民法の担保責任の規定の特別     法として10年間の責任が義務付され、新築物件に限って適用されます。
   3、さて、外壁タイルの剥離がこの品質法で定められた構造耐力上主要な部分、あるいは、雨水の浸入を防     止する部分に該当すれば、売主や請負人は責任を果たす義務を10年間負担することになります。
     雨水の場合は現に侵入している状態を前提としているようです。
   4、一般的な特約として定められているアフターサービス規準は、瑕疵担保責任と重なっていると考えま     す。
     そして、タイルについては、引渡しから2年以内に請求することになっています。
     従って、売主に対する請求はこの2年と言う壁が大きく立ちはだかることになります。 
   5、品確法の定めの中で、私が問題とするのがこのタイルの剥離つまり浮いていることや打診検査で浮いて    いる状態についてち2年以内としていることです。 
     外壁タイルの状態はなかなか分かりにくいものです。2年とした趣旨が分かりまん。タイルが剥落すれ    ば被害が大きくなることも予想されます。
     立法的な解決を望みたいですね。そうでなければ売主に対する関係で公平に欠けると思います。
     この問題はまた述べることにします。
  第二 瑕疵担保責任以外の請求については簡単にはいきませんね。不法行為はどうかとか考えますが、事業者    がタイル施工についての責任を負うのかという問題があります。
  
    今回は以上となりますが、この問題はまた触れることにします。
                                                以上