管理組合と管理会社の関係について

何度も同じようなことを書いていますが

今回のテーマについては角度を変えながらも何度も書いていると思います。ですが、この両者の関係はますます混沌とした状況になりつつあるように思います。そこで今回もまた、という感じです。

原点に立ち返って考えましょう

区分所有建物の管理は誰がするのですか?区分所有者がする。正解です。そして区分所有法は管理組合を設立して管理することができることを規定しました。さらに管理者という制度をも設けて管理権限を与えて管理をするすることも認めました。区分所有法は自主管理の仕組みを規定しているのです。
区分所有法には管理会社という文言は出てきません。管理会社は所謂ビル管理会社として存在していましたが、マンション管理会社が出てきたのは区分所有法が制定されてから少し経過したころからです。
マンションの管理は区分所有者がするもの、管理組合がするものであったのです。
しかしながら、マンションの規模が大きくなり、設備関係も多岐にわたるようになると自主管理の限界が来ますので、管理会社に管理組合の業務を委託することとなり管理会社が生まれてきたということです。

管理会社との関係が適正に実践されるケース

自主管理をしていたところが管理会社に業務委託することがありますが、この時はあるべき姿を見ることができます。
例えば、管理費滞納者に対する請求訴訟で組合の役員さんたちが裁判所に来られ、まさに当事者意識をもって裁判に向かっておられることがあります。訴訟の主体は私たちだということを認識されているのです。もちろん管理費の滞納者に支払いを請求するのも私たちだという認識を持っておられるのです。弁護士や管理会社はそれの手伝いとして見ておられるのです。また、大規模改修工事においても、自主管理をしていたところは自分たちで工事の実施について検討しコンサルに依頼してきた経験がありますから管理会社にやってもらう範囲が明確にしています。
管理会社に委託している事項を自主管理の経験のある組合はしっかりと意識しているのだと思います。
言い換えますと、マンション管理の原点からスタートしてきた組合だからこそこうした考え方ができているのだと思います。

何が起こっているのでしょう

私が思いますのは、マンションを購入した時から管理会社が入っていて管理費を支払っていることからすべてのことを管理会社がやってくれると思い込んでいる人が多くなっているということです。マンションはマンションでも賃貸マンションに住んでいるような感覚の人もいます。こんな感覚では管理会社と管理組合の正常な関係を理解することは不可能でしょう。
管理会社が入っていることから管理は管理会社がするものと決め込んでしまうと話は間違った方向に行ってしまいます。

どう考えればよいでしょうか

皆さんが苦手とするところになりますが、管理業務委託契約に何が決められているのかを読んでみることです。さらに管理規約を読んでみることです。そうすると区分所有者である自分の責務、役割が分かると思います。
最近多くなってきているものに組合のお金に関することがあります。組合のお金の管理は組合が責任をもってやることです。管理会社はあくまでも組合の補助をしているのです。ところが管理費の長期滞納者が出ればその責任は管理会社だとか、役員が組合のお金を横領したら管理会社がチェックしていなかったからだとか言い出すのです。当事者意識が欠如しているのです。管理会社の業務に長期滞納者を出さないことや滞納金を回収すること、さらに横領されないように監視することなどは含まれていません。
最後に一言 マンションの管理は区分所有者、管理組合が責任をもって実施することが原点です。